一、总论
房地产问题，以及相关的房价、房租、房产税等问题，涉及经济发展、社会稳定、央地关系、地方债、公共服务、社会民生等各个方面的问题，是社会关注的热点。
这里针对房产税对房租的影响这个问题，将一些我个人学习的资料整理一下，以作备忘。
二、对房屋的认识
首先明确定义。房屋是一种人类建筑物，是一个具有地理坐标和空间范围的场地，主要有生产、经营和居住三种用途，一般主要讨论居住这个用途。
生产用途主要是指工业生产用的厂房。
经营用途主要是指街边的商铺和商用办公楼，包括自有和租用两种方式。
居住用途是指住房，包括房屋买卖和租赁两个市场。
本文主要针对住房租赁问题。
住房是一种生活必需品，具有消费和投资的双重特性。从根本上讲，住房的价值主要由地理坐标和空间范围两个因素组成。具体地说，住房的功能是居住，是劳动者下班之后的休息场所，距离工作地点有多远，周围的交通、医疗、教育等配套设施情况，这是住房的核心要素。特别是离上班地点有多远和上哪个学校这两点，可以说是买房子的核心指标。除此以外还有房屋大小、建筑质量等因素，则具体问题具体分析。用理论化的语言表述为：房屋的价值取决于房屋周围社会劳动的富集程度。
因此，随着社会经济的发展，房价和房租的大趋势就是不断上涨。

三、对房产税问题的常规分析
本部分来自《房产税对房租的影响及试点建议》。
1.住房市场的两个市场和三种需求
住房市场包括两个市场和三种需求。两个市场是买卖和租赁两个市场，三种需求是消费需求、自住需求和投资需求。
消费需求是租赁市场上产生的租赁需求，是租房者为满足自住而导致的消费性需求。（专指房屋租赁）
自住需求是居民为满足自住消费而产生的购房需求。（专指房屋买卖）
投资需求是房地产投资者为获得投资收益而产生的购房需求，投资收益既包括购房后的增值收益，又包括房子的租赁收益。
在投资需求中，房地产投机是为了主要获取短期增值收益，并不期望租赁收益而把房子空置等待出售。在投机很少的房地产市场，房地产投资者一般不会把房子空着，而是设法把房子租出去。
住房的买卖市场和租赁市场是彼此联系和相互影响的。总体上来讲，买卖市场是主要的，用来自住的住房是多数，用来出租的投资用房是少数。据2020年的七普数据，我国城市中租房居住的家庭占比25.57%，沿海大城市的租房占比要高一些，比如上海的租房占比为40%。
2.房产税对房租影响的供需分析
从需求方面分析。房产税对房屋所有者按照房价的一定比例征收，作为房屋持有税，既会对已购房的人产生影响，也会对即将购房的人产生影响。因此，房产税征收后，会通过影响自住购房需求以及自住房屋所有者的保有成本这两条路径来进一步影响住房租赁需求，从而影响房租。
我们知道，一旦对住房持有环节开征房产税，其直接影响的是住房买卖市场。对于自住购房的需求者来说，当开征房产税后，养房成本的增加会降低他们的生活水平，使部分购房者觉得购房居住不合算，转而从租赁市场以租房来满足居住需求，也即由自主购房需求转化为租赁需求，从而增加了住房租赁市场上的需求。另外，对部分收入偏低的已购房自住的房屋所有者来说，养房成本的增加让他们觉得租房更合算，从而将现有自住房产出售，然后通过租房满足居住需求，这同样导致住房租赁需求增加。所以，房产税对租赁需求影响的两条路径都产生了相同的结果，即房产税的征收将会导致住房租赁市场的需求增加，从而在一定程度上给房租带来上涨的压力。
从供给方面分析。房产税征收后，会通过影响住房的投资需求以及房屋出租者的住房保有成本这两条路径来进一步影响住房租赁供给，从而影响房租。住房投资需求的一个主要目的是获取房屋的租金收益，因此投资需求是形成住房租赁市场供给的重要来源之一。对投资购房的需求者来说，房产税的开征会增加他们的住房持有成本，从而降低其预期的投资收益，这将打击他们投资购房的积极性，削弱住房买卖市场上的投资需求，进而减少住房租赁市场的供给。另外，房产税的开征也增加了住房出租者的保有成本，从而降低了其出租房屋的收益，导致其出租房屋的意愿降低，部分出租者由租转售，进而使住房租赁市场可供出租的房屋数量减少。对于以投机为目的的短期空置房来说，它们本来不形成租赁供给，房产税征收后则会加速这类房产的出售，对租赁供给并不会起到多少增加的作用。所以，房产税对住房租赁供给影响的两条路径同样产生了一致的结果，即房产税的征收将会降低住房租赁市场的供给，从而也在一定程度上给房租带来上涨的压力。
结合供需两方面进行均衡分析，房产税对住房租赁市场所产生的影响，无论是增加租赁需求，还是减少租赁供给，都对房租起到助涨作用。所以，根据供需理论，在其他条件不变的情况下，房产税的实施将显著推动房租的上涨。
对房租影响的税负转嫁分析。我们知道，房产税是向住房所有者征收的，对租赁市场来说，就是直接向房屋出租者征收房产税，并不向租房者收取。因此供给方的出租者会把征收的房产税加到房租上去，以免减少因持有成本增加导致的损失。根据税负归属和转嫁理论，这主要取决于所征税产品的供给价格弹性和需求价格弹性大小的比较，弹性小的一方会分担更多税收，而弹性大的一方分担的税收要小一些。由前面分析可知，租赁供给是由投资需求转化而来，租赁需求是自住需求转化而来，很明显住房作为投资品，其投资需求的弹性比较大，而自住需求的弹性比较小，因为住房作为消费性生活必需品，其需求弹性呈刚性特征。进一步说，当面临成本升高的时候，租房者由住房租赁市场转向买卖市场比较难，购房的机会成本很高，从而租房者的需求缺乏弹性；而房屋出租者由住房租赁市场转向买卖市场出售或空关比较容易，机会成本较小，因而出租者的供给富于弹性。所以，在住房租赁市场，房屋出租者可以把政府征收的房产税大部分转嫁到租房者头上，即房产税会显著地影响到房租的上涨。
3.对上述分析的态度
我对上面的分析并不认可，这个分析并不全面。下面我介绍一下国外房产税制度和补充相关分析逻辑。

四、国外房产税介绍
本部分来自《基于国外房产税模式探究我国房地产调控政策》《“房住不炒”的欧美经验》《走进欧美“房产税”》《我国房产税改革对房价和房租的影响研究》等。
1.房产税制度
目前，全世界几乎所有市场经济国家都在征收房产税。
房产税是美国地方政府的第一大税源，占美国地方税收总额的31.5%，占地方财政收入的46%。美国的房产税有广义和狭义之分。包含了房屋买卖整个环节的称为广义的房产税；狭义的房产税就是针对房屋持有征收的税，每年一次。具体而言，房产税分为郡税（州下为郡县，再之下为城市）、城市税和学区税，分别由郡政府、市政府和当地学区征收，这三项的比例各地有所不同，但一般是学区税占比最髙，好的学区的房产税相应也更髙。
在税率的决定权上，美国地方政府的自由度很高，没有统一的税率。联邦政府制定税率上限和涨幅限制，地方政府根据自身的财政预算确定税率，目前税率在0.12%~3%之间。2019年数据显示，夏威夷州的房产税最低，仅为0.27%，最高则是新泽西州，高达2.35%。
根据美国人口普查局的数据，截至2021年，近三分之二的美国人拥有自己的房产，2021年美国房屋中位价为217,500美元。美国房主平均每年支付2,471美元的财产税（即平均税率1.14%）。
2.保障性住房
保障性住房是与抑制炒房投机的制度设计相辅相成的。欧美国家极为发达的住房租赁市场是稳定房地产市场的“定海神针”。欧美国家的租赁房屋数量占比和房屋租赁人口占比很高，如美国2017年租赁房屋数量占总房屋数量的比重达35%。
3.法律保护
欧美国家法律比较健全，注重维护承租人的合法利益，维持住房租赁市场的有序稳定。例如，德国制定了《住房租赁法》，相对全面地保护承租人。法律规定除几种特殊情况，房屋所有人不得随意收回房屋，也不得以其他租房者支付更高租金为由与现有承租人解除合同；对于租金的上涨幅度也做了规定，房屋租金须以类似地段及房屋前三年的平均租金为基准，保障承租人权益。又如，美国从侵权责任、私力救济、押金权利和反歧视等方面对承租人的合法权益进行保护，以维持住房租赁市场的稳定。
因为民事诉讼费时费钱，一旦被房屋出租纠纷官司缠上，会面临少则数月、多则数年的租金损失。
4.住房交易成本较高
美国等欧美国家的住房交易成本也比较高。在美国，住房交易买卖双方经纪人的佣金一般由卖方支付，佣金比例高达卖房款的6%甚至更高。另外，住房交易税一般占到卖房款的1%—2%，也由卖方支付。出售房屋还可能需要缴纳资本利得税，虽然美国设置资本利得税的免征门槛（居住满两年的个人首套住房可免征资本利得税25万美元），但出售居住未满两年或非首套的住房都需要纳税，税率根据情况为15%—35%不等。平均而言，房屋价格上涨幅度达到15%以上，出售房屋才不至于亏本。
5.总结
因为相对高昂的持有成本和交易成本，在美国住房炒作投机的氛围并不浓，很少有普通民众为了短期盈利去炒房，因为在短期内盈利几乎不可能。不少美国人买房投资更看重的是长线稳定的租金收益，而非房价短期内的飙升，他们更关注房子能否保值，看重房子的社区品质、地理位置等便于出租收益的因素。
从国外经验可以看出，强化法律保护、加大社会保障力度、改进房产税收体系等措施，能够有效消除房产投机，确保市场机制发挥作用，从跟不上保障大众利益。

五、对房产税问题的分析
本部分来自《我国房产税改革对房价和房租的影响研究》《特大城市青年房租客的结构、境遇与心态》，经济资讯包括：
网页链接 网页链接 网页链接 结合国外经验和国内一些经济资讯，对房产税问题的分析如下。
1.供需分析
住房租赁市场的市场参与者主要包括需求端的原租房家庭和新增租房家庭、供给端的原有租赁供给和新增租赁供给。其中，新增需求家庭和住房买卖市场中的刚需家庭在一定条件会相互转换。
房产税改革对住房租赁需求的影响由原有租赁需求和新增租赁需求两部分构成。
当房产税改革实施之后，原持有住房家庭的住房持有成本均会上升。其中，一部分刚需家庭因为家庭预算约束、收支预期等不得不放弃现有房产，转而向住房租赁市场租入住房满足居住需求，进而导致住房租赁市场出现需求新增，即住房租赁市场中的新增需求上升。但是受传统观念及房产税相关减免政策的影响，新增需求数量有限。与此同时，对于原有租赁需求，由于购房成本的增加，原有潜在的购房者不得不放弃新购房产或被迫推迟购房计划，继续以租赁房产的形式获得效用。因此，租赁市场的原需求几乎不会出现变化。
租赁市场的供给端包括原供给和新增供给两部分。其中，原有租赁供给指房产税改革前已经存在的租赁供给部分，新增租赁供给指房产税改革后部分投资性购房者由于无法承担持续性的住房成本而将闲置房产置于租赁市场、试图通过租金收入的形式对冲投资成本的部分。
房产税改革会致使部分投资性购房家庭放弃继续投资房产，卖出部分房产。与此同时，存在部分投资者认为房产税的税负在可接受范围内，同时看好房地产市场的长期发展，因此，为了在房产卖出之前缓解部分房产税税负压力，会将房产暂时地放入住房租赁市场，试图通过租金收入对冲税负压力。甚至有部分放弃继续投资房产的家庭在房产卖出之前也会将房产放入租赁市场。因此，房产税改革会提高房屋租赁市场的供给量，即租赁市场的新增供给增加。
对于原有供给，房产税改革不会对其产生直接的影响，但是会在一定程度上降低房东对房屋租赁的预期租金。由于房产税改革导致部分投资性住房流入租赁市场，期望降低投资房产的持有成本。此时，原有房东意识到租赁市场供给增加的现状，不会轻易将房产税税负转嫁至房屋租赁者身上，甚至会为了保证租赁的长久性和稳定性而降低租金收入预期。部分原有房东在不看好房产长期投资的情况下会将部分房产出售。因此，房屋租赁市场的原有供给有可能会出现下降趋势，出现概率及幅度受房产税税率的高低及城市房价发展潜力的影响。
综上所述，房产税改革会对房价和房租的上涨产生抑制作用。美国、德国和韩国等国在征收房产税方面的经验均表明，房产税的征收必然会对房产投机行为产生一定的抑制作用，但是抑制作用会受到税制设计及经济背景不同的影响。
总结一下。基于供求均衡价格理论对房产税改革影响房价和房租的机理进行分析，房产税改革会通过提高刚需家庭和投资性购房家庭的住房持有成本而降低其购房需求，其中，受传统观念“居有定所”的影响，刚需家庭受影响的程度相对较小；同时，房产税改革也会促使投资性家庭将住房转入住房买卖市场增加供给，因此，房产税改革后供需均衡价格下降，即房价下降。对于房租，房产税改革会少量提高住房租赁市场的需求，若房产税税率设置较高且房地产市场预期平稳，则租赁供给会提高，房租下降。
2.资讯整理
由纬房研究院、贝壳研究院等机构合作的住房大数据监测系统显示，截至2023年第三季度末，重点40城住房租金指数为100.06，相对于二季度末下降0.99%，与2022年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。其中，一线城市住房租金表现不及预期，呈普遍下跌态势，上海三季度末住房租金环比下跌2.1%，同比下跌2.9%；北京和广州三季度住房租金环比跌幅分别达到1.28%和1.32%，与2022年三季度末相比，两城住房租金虽略有下降，但基本持平；深圳三季度住房租金也环比下降，跌幅为0.93%。
市场不好与租客支付能力下降有关。根据中指数据的调查，在计划搬迁、换租的群体中，有接近40%是因为收入的预期降低，需要更换至更便宜的房子。加上保租房的加速供应，也在一定程度上对市场租房的租金起到平抑效果。

2023年，住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”。
数据显示，截至2023年第三季度，全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）任务已完成72%，预计2023年底累计筹集规模将达到565万套。
其中，一线城市2023年计划筹建保障性住房都在7万套（间）以上。很多二线、三线城市也纷纷落地保租房筹集计划。
以浦江镇、周康、松江新城三个上海保租房供应量最大的板块为例，通过分析这三个区域个人房源成交租金价格，可以看到三个区块房租同比2022年降幅都超过了3.5%。
网上有人做了一个近期租房市场的抽样调查（样本接近500人）。房东的预期普遍偏高，23%的房东偏好房租段是在6~7千。租客的预期趋势偏低，30%的租客偏好房租段是在3~4千。在4000~5000元这一档，租客占比是22%，而相同22%的比例，房东的价格档则是在5000~6000元。有很大一部分房东和租客，租金的错位至少为1000元。加上不少企业在降低场地成本，从市区在向郊区转移，保租房也多在郊区，因此租房人群有向郊区迁移的趋势。
在租金价格矛盾背后，隐藏着新趋势：租房消费降级。23年下半年开始，衣食住行方方面面，年轻人都在寻找平替降级。租赁市场上，低租金的刚性需求越来越旺盛。根据《特大城市青年房租客的结构、境遇与心态》一文的调查，在特大城市中房租支出是房租客们在各项支出比重中占比最高的，其中大学外地房租客的房租支出最高，平均每年高达27000元。房租支出明显抑制了其他方面的消费水平。大城市的大学外地房租客的家庭年收入并不低，工作状况和居住条件也不差，但他们将年收入的相当大一部分都用于支付房租，对他们在子女教育和文化消费支出方面产生了较强的抑制作用。同时，非大学的外地房租客在收入不高，工作与居住环境都较差的条件下，却要负担相对较高的房租，子女教育和赡养老人的开支也更高，因此，其在文化消费等支出方面极为有限。
3.总结
房租是由租房者通过其家庭收入支付的，房租水平受到收入水平的限制。在房租开支比例本身就很高的情况下，提高房租会使得租房者向郊区转移。在完善法律制度、强化公共管理水平、加大保障投入的情况下，房产税是房东的固定开支，房东将房产税向租房者转嫁，会导致租房者转向租金更低的房源，税负转嫁的失败。
当然房租水平主要受经济形势的影响，在经济发展的情况下，房租的稳定上涨是大趋势。
六、总结
本文的目的不在于房产税会导致房租上升还是下降，而在于肯定房产税改革、健全法律制度、规范管理体系、加强社会保障等改革措施的积极意义。对社会进步的态度是肯定和赞美，因为这些举措会让市场更加理性和规范，从而有效发挥市场机制的作用，从根本上保障普通大众的利益。
参考资料如下：
文献：《房产税对房租的影响及试点建议》《基于国外房产税模式探究我国房地产调控政策》《“房住不炒”的欧美经验》《走进欧美“房产税”》《我国房产税改革对房价和房租的影响研究》《特大城市青年房租客的结构、境遇与心态》
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我觉得划红线部分的分析是对的，需求弹性等于零，那么就可以涨价，不愁租不出去。但欧美，采用涨幅限制措施也是蛮好的。前三年均价的10%涨幅限制。这种做法，对租客有利。能减少房东的恶意投机涨价。

推出房产税的目的是抑制房市泡沫。这在房市火爆的年代，可能会有一点作用。具体作用有多大，得通过数据分析求得。所以要试点嘛，做几个实验，抽个样本分析分析。
目前房市萎靡不振，房产税已失去意义。
就好比吃太多肚子胀不舒服，可以吃点消食通下的药。如果正在拉肚子，还吃通下的药只会加重病情。

我认为通过税收来减少房地产的投机性需求是可以的。假如对多余的非租赁性的房产收税，可以使得房屋拥有者持有成本增加，房产拥有者面临缴纳房产税和卖或者出租房子赚钱的选择，大部分肯定会选择卖出房子或者是将房子出租给别人，而又进而增加房产市场和租房市场的供给。外国地方的财政收入主要来源是房产税，但是我们是土地出让，那么也就是说这笔钱早就已经收过了花掉了，在现在市场低迷、供大于求的环境下，房价只会跳水，必然不可能出台这样的措施