安川那个片区未来规划是很美好，但是你的包里还有钱吗？那说到和我们最息息相关的东西就是那个片区未来的房价了。这么好的片区你有机会去享受吗？得说房子，得说钱。你不想买房，你丈母娘也不会同意。

为什么我们绝大部分人对峨眉的房价诚惶诚恐，涨跌不定怕买亏，那是因为我们不清楚房价的底层逻辑。我们先来说说房价成本的组成，房屋成本售价=楼面价格+建安成本+各项税费+财务成本+各类营销、管理费用。以安川片区为例，2019年拍，35，36，37号均被峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司以楼面地价1800元每平米的价格拍得。建安成本以高层平均2000元左右的价格，（为什么是按照高层来算呢，因为根据政府规划的最大容积率来的）加上其他成本，预计成本在4500元每平米。那么算上百分之25左右的正常利润，那么安川那边的房价至少要达到5500单价以上。当然这是在排除了，当然，这是在排除国家财政货币政策，短期长期的金融风险。还有假设购房人口和空置房屋相对平衡的前提下。

以刚才的逻辑，我再说说峨眉目前价格最低的两个楼盘，碧桂园和景秀峨眉，他们的拿地楼面单价分别是1100元和1250元左右。经过我不科学的核算，开发商保证正常利润的前提下，这两个楼盘最低价可以做到4300和4500元每平米左右。

那回答我们最早的问题，今年峨眉适合购房吗？首先如果假设经济在稳定的前提下，国家调控稳定的前提下，目前至少碧桂园和景秀峨眉的房价我还是很推荐的，起码你不会买贵。这两个楼盘下跌空间有限。

但是今年正好遇见了了疫情，问题就来了。先说说我看疫情对楼市的影响，从短期和长期从对大城市和峨眉这种小城市的这四方面来讲。

先说结论，大城市短期看跌，长期看涨，峨眉类型的县城，短期波动不大，会有微跌，长期还是看涨。

刚需买，投机的没必要，

从央行回购利率还有lpr政策的调整，宽松的货币政策短期内已经定型，并且随着此次全球金融危机的深化，很可能出现刺激性的货币政策。此项对房地产市场理论上是利好的。包括34万亿的新基建，或多或少会流入房地产及其相关产业。但是最核心的问题还是现有市场的供给量（也就是存量房）和未来修建数量和购房人口来决定，也就是最基本的供求关系决定。一二线城市人口会持续膨胀，净流入人口也会持续增多，以纽约房价做参考的话，北上广深还有增值潜力，当然政府的类似落户的人口控制政策也很重要。短期内，一二线城市经济环比回落明显，并且全球性的金融危机势必对购房者心理信心打击巨大。短期内，需求量的减少，对经济信心的减弱肯定会出现楼价下跌，尤其是一二线城市楼市投资型的需求减弱对楼价影响很大。

峨眉类型的县城，因为留入人口少，开发商拿地也谨慎，长期来说供求关系相对稳定。房价涨跌，其实全凭当地政府做主，说白了就是拿地价格。3000多一个平方的房价早就已经一去不复返，按照现在峨眉的财政收入，如果要实现脱离财政赤字问题，最好最快最直接的方法就是卖地。好不容易现在均价5500的房价。说什么也尽量不会让房价回落到3000多，如果回落到3000多，由于现在开发商建安成本和营销成本的增加，势必都会谨慎拿地。那么财税的收入和城市规划发展的顺利进行都会受到影响。城北片区金樾天玺开发商后面拿过一片价格最高的地，楼面地价达到了2600，当时峨眉除了本地开发商，各大外地开发商也涌入，一片火热。什么意思呢，也就是说如果我们不买六七千一个平方买房，开发商就不能正常赚。由于存量房过多和需求减弱原因，峨眉楼市拿地价在去年终于回落。但是安川那边地价楼面价也达到了1800，也就是必须要卖5500以上开发商才有的赚。当然峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司的背景我也不多说了，那片地的导向性因素更大一点，之后会怎么处理我也不敢乱说。

峨眉的结论就来了，由于供需关系其实相对稳定，当然如果出现当初像维多利亚成都炒房团那种热钱涌入，谁都说不准。按照短期全国经济下滑，和购房信心受挫的现状，我觉得各位可以等一波，随时关注行情，年中开始到年末，部分压力大的开发商会出现一波折扣，可以到4000大关左右。有那么一丝丝机会冲击3500，不过很难。尤其关注下拿地价格低或者外地开发商，本地的几位开发商都是大佬，感觉资金都很雄厚。
尤其是最近两年要刚需买的，今年年中开始这个机会千万别犹豫。

长期来说峨眉的房价我还是看涨的，毕竟拿地价在涨，峨眉相对一般的县城，经济更好，而且天生峨眉山是具有一定投资吸引力的。这也是景区出现1w以上的房价原因之一，以峨眉时光为代表。

发这篇文章，还有一个初衷，就是大家别被网上或者卖房的小伙，用个什么理论就吓到了，比如美国无限量的印钞，不买房子，你手中现金就会贬值，比如新基建就像当年4万亿元救市一样，房子必涨。这两个类似理论都忽略了这次美联储投放的钱的流动性和新基建的钱流向性。
毕竟大家赚的钱，尤其是我们小城市赚的钱更不容易，一个120平的房子，单价差1000就差了12万，对普通人来说得认真工作两三年！我希望大家看了我的话后，对峨眉楼市有一个更客观的认识。

棒棒哒

峨眉现在房价均价5500，还有一定的回落空间。尤其是一些6000以上的楼盘。我做个建议，所谓的品质盘不到5000以内，今年大家就不要出手。另外普通刚需盘我觉得价格在4000左右就是一个很不错的入手价格。能憋的，不是太着急的可以赌一波3500。再低，峨眉估计也不可能再低了，成本很大程度上决定了下限。万一有开发商绷不住的，说不定今年还能捡个大漏！想想当年峨眉花园3期，放出的1600左右的单价。